Toelichting op de financiële positie en de risico's

In deze paragraaf geven we een toelichting op de financiële positie van het Grondbedrijf aan de hand van de risico’s in relatie tot de reserves. Dit geeft inzicht in het weerstandsvermogen, de financiële positie van het Grondbedrijf op de korte termijn (< 3 jaar) en de lange termijn (> 3 jaar).

Risico’s
Binnen de risico’s wordt conform de Nota grondbeleid 2018 en de Nota risicobeheersing en weerstandsvermogen onderscheid gemaakt tussen de positieve en negatieve risico’s binnen projecten en positieve en negatieve effecten ten opzichte van de reserve, de algemene risico's.

De positieve risico’s zijn de geprognosticeerde resultaten van de grondexploitaties. De projectspecifieke risico’s hebben betrekking op de grondexploitaties. Om de onderhandelingspositie van de gemeente niet te schaden, gaan we in deze paragraaf niet inhoudelijk in op de risico’s. Met betrekking tot de risico's moet worden gedacht aan onzekerheden over kosten en opbrengsten, saneringsrisico’s, kans op archeologische vondsten enzovoort.

De algemene risico’s zijn onder meer van toepassing op algemene uitgangspunten zoals deze worden gehanteerd bij de actualisatie van de grondexploitaties. Dit heeft bijvoorbeeld betrekking op bandbreedte op de parameters als kosten- en opbrengstenstijging die een beeld geven van de economische groeiverwachting. Daarnaast zijn er nog enkele andere algemene risico's die projectoverstijgend zijn.

Lange termijn (> 3 jaar)
Het totaal aan risico's binnen de grondexploitaties is hoger dan waar het grondbedrijf het benodigd weerstandsvermogen op baseert. Risico's waarvan het de verwachting is dat deze niet binnen de eerste drie jaar zullen optreden worden daarin niet meegenomen. Hiermee wordt voorkomen dat de weerstandscapaciteit onnodig hoog moet worden gehouden voor risico’s die zich mogelijk pas in de verre toekomst voordoen.

Financiële positie Grondbedrijf
Het verwachte resultaat van het Grondbedrijf op de lange termijn bedraagt € 18,3 miljoen positief, uitgaande van de resultaten van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2021. In dit resultaat is rekening gehouden met de getroffen voorzieningen en de verwachte resultaten van de projecten, de stand van de algemene reserve van het Grondbedrijf en de risico's. De toekomstige inkomsten zijn daarmee hoger dan de risico's. Het saldo van de vermogenspositie is ten opzichte van de Prognose 2021 afgenomen met € 19,1 miljoen. Dit is het gevolg van de verslechtering van de resultaten van de grondexploitaties, toegenomen risico's en nieuwe onttrekkingen aan de reserve grondbedrijf ten behoeve van de parkeergarage op het gezondheidspark.

Korte termijn (< 3 jaar)
De risico’s die zich binnen drie jaar kunnen voordoen, bepalen de benodigde weerstandscapaciteit. Dit wordt aangeduid als de norm voor het weerstandsvermogen. De norm voor het Grondbedrijf is bij de Jaarstukken 2021 per 31-21-2021 vastgesteld op € 2,5 miljoen (het gewogen totaal van de risico’s binnen een periode van drie jaar die betrekking hebben op het grondbedrijf met een betrouwbaarheid van 75%, analoog aan de overige risico’s van de gemeente).

In het onderdeel verloop algemene reserve grondbedrijf staat een toelichting op het verloop van de algemene reserve Grondbedrijf. In 2022 en 2023 verwachten we een beperkte toename van de reserve grondbedrijf, mede als gevolg van geplande onttrekkingen (totaal 16,3 miljoen). Daarom zal in 2022 ten behoeve van de jaarlijkse afdrachten aan de WDO een eenmalige onttrekking van € 12 miljoen aan de reserve plaats vinden. Daarna resteert nog € 2 miljoen aan toekomstige onttrekkingen ten behoeve van de WDO. Ten behoeve van de toekomstige parkeergarage op het gezondheidspark zal in totaal € 5,6 miljoen aan de reserve onttrokken worden in de periode 2023 tot en met 2027.

Boekwaarde ten opzichte van totale baten gemeente.

Het verhoudingsgetal tussen boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie (BIE's) en de totale baten van de gemeente geeft een indicatie van het risico dat de gemeente loopt met haar grondexploitaties. Deze risico's zijn betrokken bij de bepaling van de omvang van het weerstandsvermogen en worden gemonitord middels het risicomanagement systeem. De waarde die wij aan het kengetal toe moeten kennen, zal met het verloop van jaren duidelijker worden.

Economie
Naast de projectrisico’s, zijn de algemene risico’s opgenomen in het weerstandsvermogen. Deze zijn voor een groot deel het gevolg van de economische groeiverwachting en de omvang van de totale omzet van de portefeuille.

De ontwikkeling van de economie is vertaald in parameters voor inkomsten- en kostenstijging voor de komende jaren. Bij de Prognose 2023 wordt dit opnieuw bezien. Een bijstelling van de hoogte van de parameters heeft invloed op het saldo van de projecten. Voor de projecten met een verliesvoorziening leidt dit direct tot een mutatie van de algemene reserve Grondbedrijf.

Op het moment van schrijven worden verschillende scenario's uitgewerkt ten aanzien van de mogelijke ontwikkeling van de economie en de reactie van de verschillende markten hierop. Aanleiding hiervoor is onder meer de energiecrisis als gevolg van de situatie in de Oekraïne. Aangepaste economische verwachtingen kunnen op termijn leiden tot het negatief moeten bijstellen van de verwachtingen voor de grondexploitaties en de financiële positie van het grondbedrijf. Voor het eerst zullen deze effecten verwerkt en zichtbaar worden in de actualisatie van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2022.

Toelichting totaal financiële positie
Op basis van de huidige exploitaties is het Grondbedrijf in staat om alle risico’s met inkomsten uit deze exploitaties op te vangen. Ook voor de korte en middellange termijn is dit de verwachting.